Umowa z deweloperem - na co zwrócić uwagę?

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem?

Osoby, które myślą o zakupie nowo budowanego mieszkania z tzw. rynku pierwotnego, powinny bardzo uważnie przyjrzeć się umowie, którą będą zawierać z deweloperem.

Warto poprosić o jej wzór już podczas pierwszego spotkania z przedstawicielem firmy  deweloperskiej.

Jeżeli chodzi o umowę przedwstępną (dotyczy ona warunków przyszłej umowy o zakup mieszkania) nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Ale wtedy trzeba liczyć się z tym, że tak sporządzona umowa daje słabszą ochronę np. w przypadku bankructwa dewelopera lub unikania podpisania umowy ostatecznej.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperem?

Decyzja o zakupie mieszkania jest jedną z najważniejszych w naszym życiu i sprawdzenie wiarygodności dewelopera przy jego wyborze może okazać się niewystarczające.

Uwaga! Większość istotnych informacji na temat firm deweloperskich oraz ich inwestycji jest ogólnie dostępna, a wstępne rozpoznanie najlepiej rozpocząć od przyjrzenia się dotychczasowym dokonaniom danej spółki.

Deweloper staje się także wiarygodny dzięki wypracowanemu uznaniu swoich klientów i wcześniej zrealizowanym osiedlom. Firmy zwykle chwalą się zakończonymi inwestycjami na swoich stronach internetowych.

Warto też zajrzeć na fora internetowe i tam poszukać informacji na ich temat.

Uwaga! Jeżeli na tym etapie deweloper wzbudza Twoje zaufanie, to możesz jeszcze sprawdzić jego akta rejestrowe w wydziale sądu rejonowego. Dzięki numerowi KRS spółki, upewnisz się, czy wobec niej nie toczy się postępowanie upadłościowe.

Warto też sprawdzić, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Związek ten bardzo starannie weryfikuje działalność swoich członków.

Jeżeli dany deweloper zyska Twoje zaufanie, to wtedy musisz koniecznie przyjrzeć się szczegółom inwestycji, która wzbudziła Twoje zainteresowanie.

Obowiązująca obecnie tzw. ustawa deweloperska spowodowała, że informacje na temat inwestycji i planów zabudowy jej okolicy w promieniu 1 km ujęte są w prospekcie, który jest załączany do umowy sprzedaży.

Uwaga! Nowe prawo nie obejmuje części nieruchomości, które dostępne są na rynku pierwotnym ukończonych przed wejściem w życie ustawy (przed 29 kwietnia 2012 r.). Dlatego w sprzedaży dużo jest ofert, które dla pewności trzeba sprawdzić.

Przed zakupem nieruchomości musisz się zorientować, co w przyszłości może powstać na niezagospodarowanych terenach w jej okolicy, a także oszacować, jak wpłynie to na komfort Twojego życia oraz wartość mieszkania.

Umowa z deweloperem: jak uzyskać informacje na temat planów zabudowy sąsiednich terenów?

Po prostu wybierasz się do urzędu gminy i sprawdzasz, czy dana okolica objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy dla sąsiednich nieruchomości wydane zostały warunki zabudowy.

Umowa z deweloperem bez klauzuli niedozwolonych

Umowę kupna-sprzedaży mieszkania firma deweloperska powinna udostępnić Ci z wyprzedzeniem, abyś mógł dokonać dokładnej analizy jej zapisów i skonsultować ją z prawnikiem.

Uwaga! Obecnie nadal zdarza się, że w umowach znajdują się zakazane przez prawo klauzule niedozwolone.

Co roku UOKIK prowadzi w takich sprawach wiele postępowań i nakłada na deweloperów wysokie kary. Wykaz klauzuli niedozwolonych znajdziesz na stronie internetowej UOKiK.

Na co zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę z deweloperem?

Co musi zawierać umowa z deweloperem?

Pierwsza strona umowy powinna zawierać oświadczenie dewelopera o tym, że grunt, na którym będzie stał budynek jest jego własnością, a także informacje,że dla tej nieruchomości  prowadzona jest księga wieczysta (wraz z numerem księgi). Warto też sprawdzić, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, które zostało wydane przez starostę.

1. Ile dokładnie będzie kosztowało nas mieszkanie

W umowie z deweloperem musi być dokładnie określone, co koszt mieszkania obejmuje, a za co trzeba będzie uiścić dopłatę, a także czy zawiera ona VAT.

W przypadku, gdy umowie z deweloperem przewidziana jest możliwość zmiany ceny,to musi to zostać wyjaśnione, w jakich dokładnie okolicznościach i wtedy naszym zabezpieczeniem  powinna być możliwość odstąpienia od umowy.

2. Termin zakończenia budowy

Obowiązkiem dewelopera jest określenie terminu zakończenia budowy oraz to,kiedy przeniesie na nas własność lokalu. Trzeba dokładnie sprawdzić, czy przewidziano kary dla dewelopera za niewywiązanie się z terminów. Tłumaczenie się, że oddanie mieszkania się opóźni z powodu zimy jest niedopuszczalna (pory roku są stałe).

3. Warto zapytać o załączniki

Umowa z deweloperem powinna zawierać załączniki,które są integralną częścią umowy. Powinny to być plany całego osiedla, plan piętra oraz dokładny plan mieszkania.

W sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera w wersji pod klucz, trzeba mieć też opis materiałów, które zostały użyte do wykończenia, a więc: typ i firma np. płytek czy okiennic.

Jakie obowiązki ma deweloper?

Zasady odpowiedzialności dewelopera regulują przede wszystkim dwa akty prawne - Kodeks cywilny i ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2016, poz 555 z późn. zm - dalej ustawa).

Ustawa będzie miała podstawowe znaczenie w sytuacji zakupu nowego mieszkania od dewelopera. Przed podpisaniem umowy ostatecznej (przenoszącej własność lokalu), dokonuje się odbioru w obecności nabywcy. Z odbioru sporządzany jest protokół i to właśnie w nim należy wskazać wady lokalu.

Uwaga! Deweloper w terminie 14 dni musi doręczyć nabywcy swoje stanowisko odnośni wad. Musi też obowiązkowo w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady. 

Jeżeli to niemożliwe, może wskazać inne termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Powyższe postępowanie opisuje art. 27 ustawy.

Za jakie usterki odpowiada jeszcze deweloper? 

Nie wszystkie usterki będziesz mógł wykryć przy odbiorze mieszkania. Wady, które wyjdą na jaw później, również możesz zgłaszać deweloperowi.

Uwaga! Według przepisów o rękojmi (art. 568§1 Kodeksu cywilnego) deweloper odpowiada za wady stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości. 

Dotyczy to m.in. zmniejszenia wartości lokalu (np. nieszczelne okna, pleśń na ścianie) czy niekompletność (np. brak podłączenia instalacji TV). Powołując się na rękojmie - najlepiej pisemnie - złóż reklamację deweloperowi.

W reklamacji możesz żądać usunięcia usterek w rozsądnym terminie lub obniżenia ceny z oznaczeniem wysokości obniżki.

Uwaga! Brak odpowiedzi w terminie 14 dni będzie oznaczał uznanie reklamacji. 

Pamiętaj, że w przypadku stwierdzenia wady przed upływem 1 roku to deweloper będzie musiał udowodnić, że za wady nie odpowiada. W Twoim interesie leży zatem dokładne sprawdzenie lokalu w początkowym okresie użytkowania.

Książki, które warto przeczytać, gdy kupujesz mieszkanie 

Te książki warto przeczytać:

1. Jak znaleźć i kupić mieszkanie»
Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku małych nieruchomości i znaleźć sobie najlepsze mieszkanie. Poznaj mało znane sekrety pośredników nieruchomości.

2. Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej»
Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Sztuka odnajdywania okazji na rynku nieruchomości.