Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem lub spółdzielnią musisz bezwzględnie sprawdzić:

Mieszkanie na rynku pierwotnym: lokalizacja

Zajrzyj w tym celu do miejscowego planu, a jeżeli go nie ma, to studium zagospodarowania przestrzennego gminy. Upewnisz się wtedy, czy pod Twoimi oknami nie planują czasami drogi szybkiego ruchu lub wysypiska śmieci. 

Uwaga! Wielu deweloperów ukrywa przed swoimi klientami te informacje lub je bagatelizuje, a przykłady wielu osiedli pokazują, że drogi są budowane. A przecież hałas samochodowy oraz spaliny uniemożliwiają otwieranie okien oraz normalne funkcjonowanie.

Mieszkanie na rynku pierwotnym: wielkość planowanego osiedla

Świadczy o tym PUM, a więc powierzchnia użytkowa mieszkań. Im będzie on większy, tym większe osiedle. Powierzchnia użytkowa mieszkań podawana jest w metrach kwadratowych i gdy podzielisz ją przez 50 m kw. (średnia wielkość mieszkania), to dowiesz się, ile lokali na osiedlu zaplanował deweloper. 

PUM należy szukać u dewelopera. Nie może on blokować Ci dostępu do tej informacji, bo nie jest to tajemnicą, a dzięki temu możesz dowiedzieć się, czy będziesz mieszkał w kameralnym osiedlu, czy w blokowisku.

Uwaga! Musisz też poprosić dewelopera, by pokazał Ci pozwolenie na budowę (koniecznie z klauzulą prawomocności), a gdy inwestycja jest dopiero przygotowywana, to także warunków zabudowy (tzw. wuzetka).

Mieszkanie na rynku pierwotnym: księga wieczysta

Księgę wieczystą możesz sprawdzić  bez wychodzenia z domu. Zrobisz to tutaj: http://ekw.ms.gov.pl.

Z księgi wieczystej możesz dowiedzieć się, czy do nieruchomości zgłaszane są jakieś roszczenia lub wpisy hipotek, a gdy są jakieś wzmianki, będziesz wiedział, do jakich działów księgi są kierowane.

Gdy jest to dział III, to może chodzić o służebność, prawo przejazdu lub przechodu, a gdy wzmianka znajduje się w dziale IV, to chodzi o wpis do hipoteki.

Uwaga! Gdy jakaś wzmianka Cię niepokoi, to poproś o wgląd do księgi wieczystej.

Mieszkanie na rynku pierwotnym:  umowa z deweloperem

Jeżeli deweloper podsunie Ci zwykła umowę i będzie przekonywał Cię, że wizyta u notariusza będzie tylko dla Ciebie niepotrzebnym wydatkiem lub że nie ma zwyczaju zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego, to zaproponuj mu, że przywieziesz notariusza do dewelopera, bo mogą oni spisywać umowy poza kancelarią. Tak spisana umowa jest różnie ważna.

Uwaga! Umowa przedwstępna, która jest spisana w formie aktu notarialnego ma silniejszy skutek prawny niż zwykła umowa.

Mieszkanie na rynku pierwotnym: co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Powinna zawierać:

• opis mieszkania;
• jego powierzchnię;
• położenie;
• cenę i termin oddania do użytku. 

Powinno także jasno z niej wynikać, jakie kary grożą deweloperowi, gdy będzie się spóźniał z budową lub Tobie, gdy będziesz zalegał z wpłatami. Należy też zapisać, kiedy od umowy będzie można odstąpić, a kiedy ją negocjować.

Musi tez zawierać, w jakim stanie - deweloperskim czy pod klucz - odbierzesz mieszkanie. Gdy w załączniku jest napisane: okna plastikowe, to musi być wyjaśnione, jakie dokładnie, a gdy drewniane, to ilu szybowe? Czy są antywłamaniowe, a gdy tak, to jaka jest ich odporność na włamania.

Uwaga! Dobrym rozwiązaniem jest umówienie się, że powierzchnia mieszkania nie może wzrosnąć o więcej niż (+/-) 2 %. Zabezpieczysz się dzięki temu na wypadek, gdyby Twoje mieszkanie powiększyło się np. o 10 m kw., a Tobie kazano zapłacić za większy metraż.

Co jest niedozwolone w umowach?

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, to sprawdź, czy nie zawiera ona niedozwolonych zapisów. Rejestr takich zapisów znajdziesz pod tym adresem: http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php.