Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Zakup mieszkania na rynku wtórnym należy rozpocząć od podpisania umowy przedwstępnej. Jeżeli zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, to będzie to rozwiązanie droższe niż zwykła umowa, ale trzeba pamiętać o tym, że umowa notarialna jest szczególnie korzystna dla osoby kupującej mieszkanie, bo lepiej chronione są jego prawa.

W przypadku, gdy sprzedający mieszkanie rozmyśli się i będzie chciał wycofać się z transakcji, to kupujący może go do niej zmusić. Wtedy wpłaca do depozytu sądowego kwotę, na którą się umówili, i zrzeknie się jej odbioru.

Następnie należy wystąpić do sądu, by przeniósł na kupującego własność nieruchomości. Po prostu: kupujący sam sobie sprzedał mieszkanie, a sprzedającemu nie pozostanie nic innego, tylko uda się do depozytu sądowego i odebrać pieniądze.

Jeżeli sprzedający przy okazji umowy przedwstępnej zażąda zadatku, to umowę należy tak skonstruować, by brak środków z kredytu nie powodowała przepadku zadatku, lecz co najwyżej jego zwrot w nominalnej wysokości. Taka sytuacja nie została zawiniona przez którąkolwiek ze stron.

Osoba, która kupuje mieszkanie może teoretycznie podpisać umowę przedwstępną i nic nie płacić sprzedającemu.

Uwaga! Zadatek i zaliczka (zwykle jest to 10 % wartości transakcji) nie są warunkiem koniecznym umowy. Jednak trzeba wiedzieć, że zadatkowanie lub zaliczkowanie ma swoje dobre, ale też i złe strony.

Mieszkanie na rynku wtórnym: wpis roszczenia do księgi wieczystej

Osoba, która kupuje mieszkanie musi zadbać o to, by jej roszczenia były wpisane do księgi wieczystej, bo wtedy jego pozycja staje się silniejsza.

O umowie przedwstępnej przeważnie wiedzą tylko strony, które ją podpisują oraz notariusz, a gdy wzmianka o umowie pojawi się w księdze wieczystej nieruchomości, to będzie o niej wiedział każdy, kto przejrzy księgę.

Notariusz, gdy strony sobie tego zażyczą wysyła wniosek do sądu. Zwykle się z tego rezygnuje, bo za wzmiankę w księdze trzeba zapłacić, a argumentem zwykle jest to, że "zanim sąd dokona wpisu, to my już zdążymy podpisać umowę ostateczną.

Uwaga! To jest błędne rozumowanie, bo samo złożenie wniosku zostawia ślad w księdze wieczystej, zanim faktycznie on się tam pojawi.

Gdy strony wyrażają zgodę na wysłanie wniosku o wpis roszczenia, to notariusz powinien zrobić to w ciągu trzech dni. Koszt wpisu to 150 zł, za jego wykreślenie po zawarciu umowy sprzedaży - 75 zł.

Uwaga! Wniosek o wzmiankę w księdze wieczystej można też złożyć samemu, gdy strony podpisały zwykła umowę przedwstępną.

Mieszkanie na rynku wtórnym: podpisanie zwykłej umowy przedwstępnej

Gdy strony podpisują zwykłą umowę przedwstępną, to kupujący powinien upewnić się, że ma do czynienia z właścicielem mieszkania, a nie oszustem.

Potwierdza się w tym celu tożsamość osoby, która sprzedaje mieszkanie. Potrzebne będą:

• dowód osobisty lub paszport;
• tzw. podstawa nabycia nieruchomości (dokument, na podstawie którego stał się właścicielem) oraz
• komputer z dostępem do sieci.

Na stronie http://ekw.ms.gov.pl można za darmo przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dane z księgi (imię i nazwisko właściciela, PESEL, imiona rodziców) porównuje się z dokumentem tożsamości sprzedającego mieszkanie, a gdy się zgadzają, to kontynuuje się dalej śledztwo.

Należy się upewnić, czy osoba, która sprzedaje mieszkanie jest jedynym jego właścicielem, czy też mieszkanie zostało kupione wspólnie z małżonkiem, choćby tylko jedno z nich było wpisane do księgi wieczystej. 

Trzeba też zbadać, czy nieruchomość nie jest obciążona i czy nie ma żadnych wzmianek o złożonych wnioskach.

Nieruchomość musi też być dokładnie opisana. Nie wystarczy podanie, że przedmiotem umowy jest trzypokojowe mieszkanie w bloku przy ul. Prostej. Należy podać dokładny metraż, kondygnację, na której się znajduje, wymienić media, w które jest wyposażone, a także pomieszczenie do niego przynależne (piwnica, strych) oraz inne nieruchomości, które są z nim związane (miejsce postojowe w hali garażowej, ogródek, droga wewnętrzna).

Ważne: Jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy sprzedaży, to nie można żądać jej zawarcia, bo roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta. W przypadku oddalenia przed sąd żądania zawarcia umowy sprzedaży, roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się zapisy:

Tytuł umowy

Umowa przedwstępna jest umową, która zobowiązuje do sprzedaży, a więc powinno się w niej podać co zostanie sprzedane. Umowę można sporządzić na komputerze lub napisać odręcznie.

Dane stron umowy

Umowę przedwstępną zaczynamy od podania daty jej sporządzenia, danych sprzedającego i kupującego.

Dane przedmiotu sprzedaży

& 1 umowy powinien zawierać dokładne dane przedmiotu umowy (np. mieszkania, innej nieruchomości, auta).

Cena przedmiotu sprzedaży

W & 2 umowy należy napisać, że osoba, która sprzedaje przedmiot, zobowiązuje się zawrzeć ostateczną umowę i podać termin, kiedy to ma nastąpić. Podajemy kwotę sprzedaży (też słownie) np. mieszkania, innej nieruchomości, auta.

Zadatek

W & 3 umowy przedwstępnej podajemy wysokość zadatku lub zaliczki. Należy napisać, że kwota zostanie zaliczona na poczet ceny przedmiotu sprzedaży. Podajemy także co stanie się z kwota zadatku (zaliczki), gdy nie dojdzie do sprzedaży.

Co oznacza zaliczka?

Gdyby nie doszło do transakcji z winny kupującego (np. brak kredytu), to osoba, która sprzedaje zwraca otrzymaną od niego zaliczkę.

Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego ( np. znalazł innego klienta ), to musi on zwrócić otrzymaną zaliczkę. Jeżeli zostanie podpisana ostateczna umowa, to zaliczka zostaje zaliczona na poczet ceny.

Co oznacza zadatek?

Jeśli transakcje nie dojdzie do skutku z winy osoby kupującej, to traci ona pieniądze, które wpłaciła jako zadatek.

Gdy sprzedawca wycofa się z umowy, to musi wypłacić osobie kupującej zadatek w podwójnej wysokości (oddaje zadatek i drugie tyle z własnej kieszeni).

Gdy transakcja dojdzie do skutku, to zadatek zalicza się na poczet ceny.

Zapisy końcowe

Ostatni paragraf powinien zawierać zapis, że jeśli w umowie miałyby nastąpić zmiany, konieczne będzie sporządzenie nowego dokumentu.

Umowa przedwstępna zawsze musi być sporządzona w dwóch jednakowych egzemplarzach.

Podpisy stron

Pod umową podpisy składają obie strony umowy (sprzedający i kupujący). Podpis musi być odręczny. 

Mieszkanie na rynku wtórnym: umowa sprzedaży mieszkania

Uwaga! Umowa sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego, bo inaczej nie będzie ważna. Podpisanie umowy sprzedaży oznacza przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Przeniesienie własności to nie to samo, co wydanie lokalu. Wydanie (wejście w posiadanie, wprowadzenie się nowego właściciela mieszkania) następuje w dniu podpisania umowy, ale może to też nastąpić później.

Ważne: Gdy umowę sprzedaży zawarto w kwietniu, ale wydanie lokalu nastąpi dopiero w czerwcu, to konsekwencje majowego zalania mieszkania przez sąsiada poniesie jego dawny właściciel, który - choć mieszkanie sprzedał - to - nadal w nim mieszka.

Mieszkanie na rynku wtórnym: finalizacja transakcji

To najbardziej newralgiczny moment. Obecnie większość transakcji jest finalizowana przelewem z konta.

Nie jest to pozbawione wad, bo można pomylić się w numerze konta, bank może też omyłkowo zaksięgować kwotę o jedno zero mniejszą lub większą. System bankowy może ulec awarii i przelew będzie niemożliwy.

Uwaga! Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie pieniędzy do depozytu notarialnego. Notariusz gwarantuje wtedy, ze transfer pieniędzy z pewnością nastąpi.

Nie jest to zbyt popularne rozwiązanie, bo oczywiście trzeba za nie zapłacić (maksymalnie połowę taksy notarialnej). Jednak przy kosztownych transakcjach, które są obarczone dużym ryzykiem depozyt może się opłacić.

Książki, które warto przeczytać, gdy kupujesz mieszkanie 

Te książki warto przeczytać:

1. Jak znaleźć i kupić mieszkanie»
Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku małych nieruchomości i znaleźć sobie najlepsze mieszkanie. Poznaj mało znane sekrety pośredników nieruchomości.

2. Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej»
Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Sztuka odnajdywania okazji na rynku nieruchomości.