Ryczałt od wynajmu mieszkania

Ryczałt od wynajmu 

Osoby, które wynajmują mieszkanie mają dwie możliwości wyboru formy opodatkowania: podatek zryczałtowany w wysokości 8,5 % przychodów z wynajmu, bez względu na ich wysokość oraz podatek według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych (tzw. zasady ogólne).

Oczywiście każdą z tych form opodatkowania ma swoje zalety i wady. Więcej wad ma opodatkowanie na zasadach ogólnych i dlatego osoby, które wynajmują mieszkania nie są przychylne tej metodzie opodatkowania.

Podatek na zasadach ogólnych

Największą zaletą tej formy opodatkowania jest możliwość odliczenia sobie od przychodów z wynajmu mieszkania koszty ich uzyskania. Zwykle osoby, które wynajmują swoje domy i mieszkania lekceważą koszty, a ich odpisanie od przychodów powoduje, że dochód, a co za tym idzie podatek, jest niższy.

Do kosztów zalicza się m.in:

• ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci;
• mogą to też być wydatki na remont mieszkania oraz na zakup mebli czy też sprzętu RTV i AGD (podnosi to standard wynajmowanego mieszkania).

Uwaga! Konieczność poniesienia tych wydatków powinna wynikać z umowy najmu, bo gdy ponosi je najemca, to wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.

Ważne: Kosztem jest także tzw. amortyzacja, czyli stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Rekompensuje ona właścicielowi nieruchomości  ich zużywanie się.

Wadą kosztów jest to, że trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki oraz dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które wynajmujący będzie chciał uznać za koszty. No i pod uwagę należy wziąć także to, że urząd skarbowy będzie chciał w przyszłości się im przyjrzeć.

Uwaga! Prowadzenie podatkowej księgi przychodów nie jest tutaj konieczne.

No to teraz czas na największą wadę podatku liniowego.

Jest nim oczywiście wysokość, bo podatek może sięgnąć nawet 32 %. Do tego dochodzi to, ze osoba, która zdecyduje się na opłacanie od dochodów z wynajmu podatku wyliczonego według skali, co miesiąc musi wpłacać fiskusowi zaliczkę na podatek. Zwykle jest to 18 % dochodu. Zaliczkę za dany miesiąc należy zapłacić do 20. dnia następnego miesiąca.

Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, trzeba będzie złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-36, w który wykazuje się roczne przychody z wynajmu oraz koszty z nim związane, a także zapłacone w ciągu roku zaliczki. Następnie trzeba wyliczyć dochód i należny od niego podatek i gdy zaliczki pokrywają podatek, to sprawa jest załatwiona, gdy nie, to trzeba będzie dopłacić podatek.

W przypadku dochodu, który nie przekracza 85 528 zł, podatek liczy się według 18 % stawki. Może zdarzyć się tak, że zaliczki będą wyższe niż podatek zależny za cały rok. W takim przypadku podatnikowi będzie należał się zwrot nadpłaty, która fiskus mu zwróci.

Uwaga! Jeżeli podatnik oprócz dochodów z wynajmu miał w ciągu roku inne dochody (np. z pracy na etacie lub emerytury), to wykazuje je w tym samym PIT-36 i od wszystkich dochodów z tego formularza będzie musiał zapłacić wspólny podatek wyliczony według zasad ogólnych. W przypadku, gdy łączony dochód przekroczy 85 528 zł, to nadwyżką dochodu ponad tę kwotę objęta będzie stawką 32 %.

Podatek zryczałtowany

No i czas na podatek zryczałtowany w wysokości 8,5 % przychodów z wynajmu, bez względu na ich wysokość.

Zalety podatku wyliczonego według skali w przypadku podatku zryczałtowanego można uznać za wady. Ryczałtowiec musi zapłacić podatek od przychodu i nie odlicza od niego kosztów, czyli nie będzie miał problemów z gromadzeniem rachunków i faktur i nie ma też tutaj skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania.

Ale nie ma też obniżenia przychodu.

Uwaga! Dużą zaletą podatku zryczałtowanego jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy. Ryczałt za dany miesiąc (podobnie jak zaliczkę na zasadach ogólnych) należy wpłacić do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Podatnik ma mniej czasu na złożenie zeznania rocznego.

Ważne: Po zakończeniu roku należy przekazać rozliczenie roczne fiskusowi (na formularzu PIT-28) do 31 stycznia następnego roku.

Tutaj także podatnik nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, ale pod warunkiem, iż wynikają one z pisemnych umów najmu.

Największą zaletą tej formy opodatkowania jest jej wysokość. Do niedawna przychody z wynajmu do równowartości w złotych 4 tys. euro obłożone były stawka 8,5 %, a od nadwyżki ponad tę kwotę trzeba było zapłacić aż 20 % ryczałtu. I był to podatek liczony, od przychodu, a nie od dochodu i skutecznie to odstraszało właścicieli mieszkań.

Obecnie obowiązują zmienione przepisy i 20 % stawka ryczałtu została zniesiona. A to oznacza, ze całe przychody z tego tytułu objęte są 8,5 % stawką ryczałtu.

Ryczałt jest teraz zdecydowanie popularniejsza formą opodatkowania wynajmu.