Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

 Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Ostatnio bardzo popularne, i nie bez powodu, stało się w naszym kraju pojęcie „odrolnienia”. Cóż jednak ono dokładnie oznacza i jakie są przyczyny owej popularności? Otóż „odrolnienie” to – w bardzo dużym skrócie – w miarę tani sposób na uzyskanie gruntu pod budowę własnego domu. Po kolei jednak: od czego należy zacząć, w jaki sposób można skończyć i ile może to kosztować?

Odrolnienie, jak sama nazwa wskazuje, polega na zmianie przeznaczenia działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Powstała w rezultacie tego procesu działka budowlana jest nie tylko dużo tańsza (sama działka rolnicza jest co najmniej kilkakrotnie tańsza od budowlanej), ale jest i znakomitą lokatą kapitału, nie mówiąc już o tym, że można ją po prostu natychmiast odsprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji. Nic więc dziwnego, Ge aktualnie w Polsce odralnia się około trzech tysięcy hektarów gruntów rocznie.

Nie jest to jednak aż tak proste, jak mogłoby się wydawać. Sam proces prowadzi przez wiele osób i instytucji, wliczając w to między innymi radę gminy, samorząd rolniczy, wójta, marszałka, a w przypadku gruntów wartościowych (które stanowią zdecydowaną większość obecnie odralnianych gruntów), także i ministra rolnictwa. Trwają wprawdzie dyskusje o skróceniu i/lub uproszczeniu owych procedur i zmianie osób odpowiedzialnych za podejmowane decyzje, lecz z uwagi na wiele czynników, są one wciąż dalekie od zakończenia.

Pierwszy etap – plan zagospodarowania przestrzennego

Wracając jednak do samej procedury. Pierwszym jej krokiem – po dokonaniu wyboru działki – powinno być sprawdzenie, jak przedstawia się sprawa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie, na której terenie znajduje się nieruchomość. Tylko w obrębie tego planu można dokonać zmiany przeznaczenia gruntu na cele nieleśne lub nierolnicze.

Gruntami rolnymi w myśl przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr. 121, poz. 1266, z póEn. zm.) są grunty:

– określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,

– pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb
rolnictwa,

– pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (chodzi o budynki i urządzenia służące przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych),

– pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

– parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,

– pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

– torfowisk i oczek wodnych (oczka wodne to naturalne śródpolne i śródleśne zbiorniki wodne o powierzchni do 1 ha, nie podlegające klaryfikacji gleboznawczej),

– pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych (są to drogi zakładowe prowadzące do gospodarstw rolnych, albo drogi wiejskie w rozumieniu przepisów o drogach publicznych).

Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami, które są wpisane do rejestru zabytków. Grunt jest wtedy użytkiem rolnym, gdy oficjalnie figuruje w ewidencji gruntów jako grunt rolny, a nie gdy faktycznie służy do celów rolniczych.

Gruntami leśnymi są natomiast grunty:

– określone, jako lasy w przepisach o lasach, zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej,

– pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Drugi etap – wniosek o zmianę planu

Aby gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uwzględniła zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, konieczny jest pisemny wniosek, którego złożenie, jak również i rozpatrzenie jest bezpłatne.

Należy w nim:

– precyzyjnie przedstawić położenie gruntu (w którym to celu może być konieczne wcześniejsze sprawdzenie potrzebnych danych w ewidencji gruntów rolnych) z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych (do wniosku należy dołączyć mapę gminy lub miasta z oznaczeniem gruntów zabudowanych albo mapę gospodarczą lasów),

– określić na jaki cel ma być przeznaczony grunt (np. budownictwo mieszkaniowe jedno lub wielorodzinne, budownictwo usługowe itp.),

– uzasadnić ekonomicznie takie przeznaczenie gruntu, uwzględniając przede wszystkim: sumę należności i opłat rocznych za odrolnione grunty oraz przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo i leśnictwo w wyniku oddziaływania inwestycji, która ma być zlokalizowana na tym gruncie.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

– gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha (wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa),

– gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa (wymaga uzyskania zgody ministra ochrony środowiska lub upoważnionej przez niego osoby),

– gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klasy IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha; gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha; pozostałych gruntów leśnych (wymaga uzyskania zgody marszałka województwa, wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej).

Wyrażenie ww. zgody następuje na wniosek wójta (albo burmistrza lub prezydenta miasta), niekiedy do jej uzyskania potrzebna jest opinia dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych albo dyrektora parku narodowego (jeżeli grunt położony jest na terenie parku narodowego).

Gminy nie mają jednak określonego żadnego konkretnego terminu lub przedziału czasowego, w którym zobowiązane są do rozpatrzenia wniosku, jak również nie ma żadnych środków prawnych, za pomocą których można by podjęcie tej decyzji przyspieszyć.

Oznacza to w większości przypadków długi okres oczekiwania, co zwłaszcza w przypadku, gdy staramy się o działkę pod budowę domu, może być bardzo uciążliwe. Istnieją plany dotyczące przyspieszenia owej procedury, lecz jak wspomniano wcześniej, nie sposób określić, kiedy i czy w ogóle wejdą one w życie.

Trzeci etap – wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Po odrolnieniu konieczne jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co jest kolejnym krokiem w przekształceniu gruntu rolnego w działkę budowlaną. Wbrew powszechnej opinii oba te terminy nie oznaczają tego samego, podobnie jak dokonanie odrolnienia nie jest jednoznaczne z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej.

Jeśli grunt jest gruntem rolnym dobrej jakości, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej. Chodzi tu o grunty należące do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Zgoda ta nie jest natomiast potrzebna w przypadku gruntów klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego, chyba że rada gminy wcześniej podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie (gleby pochodzenia organicznego to gleby wytworzone przy udziale materii organicznej, w warunkach nadmiernego uwilgotnienia, gleby torfowe i murszowe, natomiast gleby mineralne to gleby inne niż organiczne).

Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Musi on zawierać dokument potwierdzający prawo własności (najlepiej akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej oraz kopią mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem, którego dotyczy wyłączenie z produkcji rolnej.

Autor: Marcin Dziedzic 
szczegóły: Jak budować? Kompendium wiedzy budowlanej