Budowa domu - jak zacząć budowę domu?

Budowa domu. Od czego zacząć budowę domu?

Wiele osób, które posiadają własny kapitał lub mają zdolności kredytowe, wychodząc naprzeciw wysokim cenom mieszkań w centrach popularnych aglomeracji miejskich, decydują się na ucieczkę z miasta i wybudowanie domu gdzieś na jego obrzeżach albo w jeszcze dalszych rejonach. Niestety, niektórzy dopiero podczas ostatnich etapów budowy orientują się, jak dobrze trzeba taką decyzje przemyśleć; niekiedy okazuje się to już zbyt późno, a powzięte decyzje na tym etapie często są już nieodwracalne lub zbyt kosztowne, aby je zmieniać.

Badania przeprowadzone wśród polskich inwestorów wykazały, że tylko 30% z nich jest świadomych decyzji powziętych przy budowie własnego domu. Po zrealizowaniu swojej inwestycji śmiało stwierdzili, że są zadowoleni z wyborów, jakich dokonali, a dom, który zbudowali, stwarza im całkowity komfort użytkowania.

Zatrważające jest to, że aż 70% osób decydujących się na budowę własnego domu, dokonuje nietrafnych decyzji spowodowanych niewiedzą, dezinformacją, manipulacją oraz wprowadzeniem w błąd przez nieuczciwych instalatorów lub ekipy budowlane. Często zdarza się, że im również brakuje wiedzy w tej dziedzinie. Efektem tego oprócz frustracji inwestora mogą być błędy, których konsekwencje będą odczuwalne jeszcze przez wiele lat

Co zatem zrobić, żeby ustrzec się przed rozczarowaniem, a droga do wykończenia własnego domu nie była drogą przez mękę?

Decyzja o budowie własnego domu to tylko pierwszy malutki krok na drodze do gotowego budynku, do którego się wprowadzimy. Droga jest długa i kręta, w każdym jej momencie możemy przez nieuwagę zabłądzić i zejść na manowce, z których się już możemy nie wydostać. Aby do tego nie dopuścić, musimy przejść kilka etapów, a każdy wymaga od nas poświęcenia dużej ilości czasu i odpowiedzialności.

Po pierwsze musimy wiedzieć, gdzie nasz przyszły dom będzie stał. Niewątpliwie budowę domu trzeba zacząć od wybrania działki. Lokalizacja może ograniczyć liczbę możliwych do wybrania projektów, więc jeżeli nie mamy jeszcze zakupionej działki, to nie warto sprawdzać, które projekty domów najbardziej nam odpowiadają, bo może się okazać, że w miejscu, gdzie będziemy budować, są one niemożliwe do zrealizowania. Natomiast jeżeli już mamy własną działkę, możemy dostosować projekt do istniejących warunków zabudowy działki.

Działka - od czego zacząć?

Wiele osób, które mają już własną działkę, mogą łatwiej i szybciej rozpocząć budowę domu. Dużo wcześniej można przygotować szereg dokumentów oraz pozwoleń potrzebnych do rozpoczęcia budowy. Tym, którzy stoją przed zakupem albo dopiero szukają odpowiedniej działki, czas do rozpoczęcia budowy nieco się przedłuży. Problem polega na znalezieniu odpowiedniej działki w rozsądnej cenie i lokalizacji, która spełniałaby większość naszych wymagań i kryteriów.

Działka taka powinna mieć wydane warunki zabudowy lub być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak nie jest, trzeba wystąpić o wydanie warunków zabudowy, co niekiedy znacznie przeciąga się w czasie lub okazuje się niemożliwe. Kupno odpowiedniej działki to nie lada wyzwanie. Udany zakup takiej nieruchomości stanowi połowę sukcesu do drogi prowadzącej ku własnemu domowi.

Działka budowlana - kryteria wyboru

Wybór działki pod budowę domu ma kluczowe znaczenie. Dom i jego wnętrze można aranżować na wiele sposobów, natomiast błędy popełnione przy wyborze działki nie zawsze dadzą się naprawić. Wybierając działkę warto sporządzić listę, według której należy weryfikować cechy danej działki.

Lokalizacja

Lokalizacja ma duży wpływ na cenę działki. Zasada jest prosta: im bliżej centrum miasta, tym działki są droższe. Za miastem natomiast ceny działek są przystępniejsze. Zastanawiając się nad kupnem, trzeba wziąć pod uwagę czy jest dogodny dojazd do miejsc w których często bywamy oraz do centrum. Biorąc pod uwagę położenie działki, należy zwrócić też uwagę na otoczenie i sprawdzić:

– czy w niedalekiej odległości nie ma obiektów uciąGliwych dla mieszkańców (np. dymiących fabryk, wysypisk ;mieci),

– jakie są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla otoczenia (czy za płotem np. nie wyro;nie za kilka lat droga szybkiego ruchu),

– jaki jest dostęp do infrastruktury w postaci szkół, przedszkoli, ośrodka zdrowia, sklepów, komunikacji miejskiej itp.,

– jaki jest dojazd do działki: asfaltowy, utwardzony, polna droga.

Przeznaczenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

Pamiętajmy, że nie na każdej działce otrzymamy pozwolenie na wybudowanie własnego domu. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinno być określone, czy teren jest przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne. Czasem zdarza się, że w gminie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które jest wstępem do opracowania planu).

Stąd aby mieć pewność, czy na wybranej działce można będzie w przyszłości wybudować dom, należy zwróci się do gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wielkość działki

Minimalna wielkość działki zależy od tego, jaki dom chcemy wybudować (mały czy duży, parterowy czy piętrowy). Należy pamiętać, że przy budowaniu domu ograniczają nas minimalne odległości od granicy działki (4 metry do budynków zwróconych w stronę granicy działki ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi oraz 3 metry do ściany bez otworów).

Wiąże nas też wiele innych obwarowań, jak na przykład odległość domu od drogi, usytuowanie śmietnika czy szamba. Jeżeli nie mamy ograniczeń finansowych, duża działka pozwoli nam na dowolność w wyborze projektu, ułatwi stworzenie prywatności oraz umożliwi zbudowanie dodatkowo np. stawu czy boiska dla dzieci.

Kształt działki

Do zabudowy najbardziej odpowiednie są działki w kształcie prostokąta (zbliżonego do kwadratu). Należy unikać działek zbyt wąskich. Natomiast na działkach trójkątnych może być problem z usytuowaniem domu.

Ukształtowanie terenu

Najlepsza jest działka płaska, o łagodnym południowym nachyleniu. Takie ukształtowanie umożliwi lepszy dostęp do promieni słonecznych, a co za tym idzie zmniejszy się koszt ogrzewania domu. Jeżeli działka leży w zagłębieniu terenu, można spodziewać się zalewania wodami opadowymi.

Uzbrojenie

Należy sprawdzić, czy działka ma doprowadzony prąd, wodę, kanalizację oraz ewentualnie gaz. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, należy jednak przeliczyć, ile będzie nas kosztowało uzbrojenie takiej działki.

Dostęp do drogi publicznej

Najlepiej, jeżeli dostęp do drogi publicznej jest bezpośredni. Zdarza się jednak, że dostęp ten jest utrudniony i wiedzie przez inną działkę. Najgorsza jest sytuacja, gdy nie ma dostępu do drogi publicznej. Decydując się na kupienie takiej działki, musimy pamiętać o wystosowaniu pisma z prośbą o wyznaczenie drogi koniecznej, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Grunt

W wydziale geodezji urzędu gminy warto sprawdzić rodzaj gruntu na wybranej przez nas działce oraz poziom wody gruntowej. Niekorzystne warunki geologiczne mogą ograniczyć, a nawet uniemożliwić budowę domu.

Ważne jest, aby miejsce miało „swój klimat”, aby;my czuli, że może to być nasze miejsce na ziemi. Gdy wybierzemy już wymarzoną działkę, przed kupnem koniecznie należy sprawdzić
stan prawny nieruchomości. Poprośmy właściciela o okazanie wypisu aktu nabycia działki, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Sprawdźmy również księgę wieczystą. Ponadto warto dowiedzieć się w gminie, czy nie czekają nas opłaty adiacenckie.

Opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych nie podlegających zwrotowi, podziałem nieruchomości lub scaleniem i podziałem.

Gdy chcemy kupić działkę

Gdy szukamy gruntu pod nasz budynek, najlepiej kupić działkę, która jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli mamy taką w ofercie, to przed jej zakupem należy złożyć wniosek do Urzędu Gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej konkretnej działki.

Z wypisu jasno wynika, jaki budynek można wybudować na tej działce: czy będzie to dom jednorodzinny, bliźniaczy czy wielorodzinny, ile może mieć kondygnacji, jaka może być maksymalna kubatura budynku, jaki rodzaj dachu, wysokość budynku, powierzchnia zabudowy działki itp.

Tak się składa, że plany zagospodarowania przestrzennego w Polsce to ciągle rzadkość. A jeśli gmina nie uchwaliła planów zagospodarowania przestrzennego dla naszej działki, to czeka nas trochę więcej formalności do załatwienia.

W takim wypadku trzeba się ubiegać w Urzędzie Gminy o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Taką decyzje wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W ten sposób urząd określa, co wolno, a czego nie wolno wybudować na danym terenie. Problem dla inwestora mogą być długie terminy oczekiwania na taką decyzję.

Warto wiedzieć, że o decyzje o warunkach zabudowy może się ubiegać nawet osoba, która nie jest właścicielem działki. To o tyle istotne, Ge można w ten sposób sprawdzić czy na terenie, który zamierzamy kupić (a który nie ma planów zagospodarowania przestrzennego) można wybudować wymarzony dom, taki jaki wybraliśmy z projektu, czy nie będzie żadnych przeszkód technicznych.

Występując o warunki zabudowy, można wcześniej sprawdzić, czy gmina zgodzi się na budowę na danym terenie konkretnego budynku i czy spełnia on wszystkie kryteria, np. czy ma odpowiednią kubaturę lub czy ma odpowiedni kształt dachu.

Działka siedliskowa

Jeszcze całkiem niedawno zakup działki siedliskowej był tanim sposobem na posiadanie nieruchomości na cele budowlane. Jednak od kilku lat trochę się to zmieniło, niestety na niekorzyść kupujących. Zostały wprowadzone ograniczenia w nowej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli w danej gminie obowiązuje plan zagospodarowania sprzed 1995 roku albo takiego planu nie ma, pozwolenie na budowę jest wydawane przez urząd na podstawie decyzji o uzyskanych warunkach zabudowy. Jednak należy spełniać kilka warunków:

– co najmniej jedna działka sąsiednia, do której jest dostęp z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana (Ustawa jednak zwalnia z tego warunku inwestora, który chce wybudować dom, jeśli gospodarstwo rolne związane z tą zabudową przekracza średnie powierzchnie gospodarstwa rolnego w danej gminie. Jeśli ktoś kupił np. 3 ha ziemi, a w danej gminie średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego jest większa, to będzie mógł wybudować dom, dopiero gdy na działce sąsiedniej powstaną jakieś zabudowania. Jaka średnia wielkość powierzchni gospodarstwa w danej gminie obowiązuje, możemy dowiedzieć się z uchwały rady gminy w tej sprawie.),

– teren musi mieć dostęp do drogi publicznej,

– istniejące lub projektowane uzbrojenie działki mają być wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Jeżeli w danej gminie obowiązują stare plany zagospodarowania przestrzennego (sprzed 1995 roku), to mimo wygaśnięcia tych planów utrzymana zostanie możliwość odrolnienia, a następnie zabudowania na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego najlepszym sposobem jest, aby to osoba posiadająca grunty rolne wystąpiła o warunki zabudowy.

Po uzyskaniu przez tą osobę, np. rolnika, pozwolenia na budowę warto zawrzeć z nim umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Dlaczego umowę warunkową? Ponieważ prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją nie-rolnik ma Agencja Rynku Rolnego PARR. Jeśli gmina ma opracowany plan zagospodarowania przestrzennego, przeważnie określona jest w nim minimalna wielkość nieruchomości rolnych, która pozwala na staranie się o pozwolenie na budowę.

Działka siedliskowa – alternatywa dla budowlanej?

Wraz z wiosną rozpoczyna się sezon budowlany. W pierwszym kwartale roku notuje się najwyższy popyt na zakup gruntów pod inwestycje. Wśród wielu ciekawych ofert można znaleźć działki nad morzem, działki nad jeziorem i działki siedliskowe. Ceny wymienionych działek zdecydowanie różnią się od ceny działki siedliskowej.

Akty normatywne nie definiują wprost terminu „działka siedliskowa”, pomimo tego, że powszechnie funkcjonuje. Według orzeczenia Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 15 grudnia 1969 r. IIICZP 12/69) działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Przepis art. 2 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku (Dziennik Ustaw z dnia 22 lutego 1995 r.) (nie wprost) mówi, że są to grunty rolne pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Sama kwalifikacja gruntu jako „siedliska” nie wystarczy, aby prawnie za niego uchodził. Z działki rolnej dopiero wydziela się działkę siedliskową. Toteż nie może być za nią uznawane 100% nieruchomości. Areał gospodarstwa musi pozwalać na prowadzenie działalności wytwórczej.

„Działka siedliskowa” to działka rolna i podlega tym samym przepisom. O pozwolenie na budowę na takim ternie jest dziś trudniej niż kiedyś. Tereny rolne są chronione i obwarowane prawnie. Według przepisów art. 29 Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. Nr 89, poz. 414) (Prawo budowlane: Rozdział 4 – Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych) pozwolenia na budowę, odnośnie działki siedliskowej, nie wymagają następujące obiekty:

a) gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,

b) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

c) płyty do składowania obornika,

d) szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³,

e) naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej
niż 4,50 m,

f) suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m²,

g) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Działkę rolną może kupić każdy. Jednak aby móc co; na niej zbudować, trzeba być rolnikiem. Posiadanie takiego gruntu i bycie rolnikiem z pewnością uprawnia do postawienia zabudowy typu zagrodowego. Jednak nie każdy może być rolnikiem.

Ustawa „o kształtowaniu ustroju rolnego” (dz. U. 64/20003) definiuje termin „rodzinnego gospodarstwa rolnego” i wytyczne, które należy spełnić, aby móc prowadzić gospodarstwo rolne.

Wymagane są odpowiednie kwalifikacje:

– wykształcenie rolnicze (min. zasadnicze) lub
– wykształcenie średnie albo wyższe lub
– prowadzenie samodzielnie gospodarstwa rolnego lub
– zatrudnienie w gospodarstwie rolnym co najmniej 5 lat.

Gdy osoba, która zamierza kupić działkę, nie chce być rolnikiem, wówczas wymagane jest odrolnienie działki. Działki nieodrolnione „w szczerym polu”, zwane „działkami siedliskowymi”, są bardzo tanie. Potencjalnych nabywców odstrasza perspektywa odrolnienia i starania się o pozwolenie na budowę. Nawet jeśli działkę uda się odrolnić, nie można mieć gwarancji otrzymania pozwolenia na budowę. Teren musi mieć dostęp do mediów i drogi publicznej. Dodatkowym warunkiem jest bezpośrednie sąsiedztwo z działką zabudowaną, dostępną z tej samej drogi.

Jeśli w danej gminie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a ostatni sporządzono przed 1995 r., utrzymuje się możliwość odrolnienia i zabudowania ziemi na podstawie warunków zabudowy. Najlepiej rozważyć zakup odrolnionej działki budowlanej z pozwoleniem na budowę od rolnika.

Autor: Marcin Dziedzic 
szczegóły: Jak budować? Kompendium wiedzy budowlanej