Zarząd wspólnoty mieszkaniowej - jak odwołać?

Jak odwołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest forma stowarzyszenia właścicieli lokali o wyodrębnionej własności.

Mieszkania znajdują się w jednym lub kilku budynkach, które rozmieszczone są na jednej działce. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osoba prawną, jednak może ona np. zaciągać zobowiązania, pozwać do sądu lub być pozwaną. Odpowiada ona za zobowiązania, które dotyczą nieruchomości wspólnej (np. płatności z tytułu ochrony osiedla lub za jego oświetlenie), ale nie za indywidualne rachunki członków wspólnoty.

Uwaga! Do części wspólnych zaliczane są m.in.: działka, na które stoi budynek, teren, który otacza dom, klatki schodowe w budynku, windy, plac zabaw i inne.

Każdy właściciel mieszkania ma ściśle określony udział w nieruchomości wspólnej.

Uwaga! Powinien on być zapisany w umowie notarialnej kupna lokalu, a także księdze wieczystej. Udział ten mierzony jest stosunkiem powierzchni nieruchomości prywatnej do powierzchni wszystkich pozostałych lokali pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej.

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy właściciel lokalu, który jest położony na jej terenie.

Uwaga! Nie można zatem odmówić przystąpienia do niej, bo wspólnoty się nie zakłada, ona powstaje automatycznie z mocy prawa.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni powołać zarządce nieruchomości. Może to być osoba fizyczne, niekoniecznie członek wspólnoty lub firma.

Organizacja wspólnoty mieszkaniowej rozpoczyna się od pierwszego zebrania, na którym wybierany jest zarząd i podejmowana jest uchwała o wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością. Następnie zawierana jest umowa administrowania nieruchomością, podpisywana jest umowa z dostarczycielami mediów, otwierany rachunek wspólnoty i występuje się o REGON i NIP.

Uwaga! Najwyższym organem wspólnoty mieszkaniowej jest zebranie jej członków, które podejmuje kluczowe decyzje, które dotyczą funkcjonowania wspólnoty, wyznacza zadania do realizacji przez zarząd.

Zabranie sprawozdawcze wspólnoty mieszkaniowej powinno być zwoływane raz do roku.

Zebrania członków wspólnoty mogą także być dodatkowo zwoływane przez jej zarząd oraz z inicjatywy członków, ale warunkiem tutaj jest dysponowanie przez nich minimum 10 % udziałów.

Uwaga! Właściciel lokalu, który należy do wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek pokrycia kosztów jego części kosztów wspólnych, których wysokość ustala zebranie członków wspólnoty. Musi on także utrzymać swój lokal w należytym stanie i dokonywać niezbędnych napraw.

Odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien zostać odwołany na walnym zebraniu.

Obowiązkiem każdej wspólnoty mieszkaniowej jest odbycie takiego zabrania raz w roku, w pierwszym kwartale. Walne zabranie wspólnoty może zostać też zwołane przez 10 % jej członków.

Uwaga! Warto dowiedzieć się co to oznacza, bo istnieją wspólnoty mieszkaniowej, w których jedno mieszkanie = jednemu głosowi oraz takie, gdzie siła głosu zależna jest od wielkości posiadanej we wspólnocie nieruchomości. Dlatego będzie trzeba zajrzeć do uchwały członków wspólnoty w tej sprawie.

Wniosek o zwołanie walnego zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej powinien zawierać porządek obrad, a także treść proponowanej uchwały w sprawie odwołania zarządu.

Wniosek należy złożyć do zarządu spółdzielni.

Jak postąpić w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zignoruje pismo, bo nie chce być odwołany?

Uwaga! Walne zebranie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo zwołać sami wnioskodawcy.

Należy wtedy pisemnie zawiadomić wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej o jego terminie z przynajmniej tygodniowym wyprzedzeniem.

Trudność może pojawić się, gdy wspólnota mieszkaniowa jest niewielka, bo ich członków bardzo trudno zmobilizować do powszechnego udziału w zebraniu.

Uwaga! W takim przypadku prawo przewiduje możliwość głosowania poprzez indywidualne zbieranie głosów.

Polega to na tym, że osoby, które są obecne na zabraniu zagłosują w jego trakcie, a pozostali natomiast na piśmie, w późniejszym terminie. Głosy powinien zbierać zarząd wspólnoty.

Gdy nie dopełni tego obowiązku (np. zbojkotuje inicjatywę mieszkańców), to zbieraniem głosów może zająć się jeden z członków wspólnoty.

Wyniki głosowania należy przesłać pisemnie wszystkim członkom wspólnoty.

Uwaga! Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu (rejonowego) w ciągu sześciu tygodni od ogłoszenia wyników głosowania.

W przypadku odwołania dotychczasowego zarządu, dobrym rozwiązaniem jest wybór nowego już na tym samym zebraniu. Tak więc wybór nowych władz powinien znaleźć się w porządku obrad (we wniosku o jego zwołanie).

Jeżeli dotychczasowy zarząd zostanie odwołany dopiero w wyniku indywidualnego głosowania, to konieczne będzie zwołanie kolejnego zebrania, którego celem będzie wybór nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.