Księga wieczysta – jak założyć i wszystko co trzeba o niej wiedzieć

Jak założyć księgę wieczystą?

Planujesz kupno domu, ziemi?

Nie rób tego od razu, za nim dokonasz transakcji,  wybierz się do sądu i przejrzyj księgę wieczystą, którą założono dla tej nieruchomości. Da Ci to pewność, że Twój zakup to dobra i bezpieczna inwestycja.


Księga wieczysta jest rodzajem rejestru, w którym zawarte są informacje na temat danej nieruchomości (znajdują się tam informacje na temat wielkości, właścicieli oraz długów, jakimi dana nieruchomość jest obciążona). Prowadzą je sądy rejonowe, które są właściwe dla miejscowości, w której znajduje się nieruchomość.

Najważniejsze zasady ksiąg wieczystych:

• jawność - do księgi wieczystej ma prawo zajrzeć każdy i może to zrobić bezpłatnie. Tak więc nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej,
• zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym - wpis dokonany w księdze wieczystej, jest zgodny z rzeczywistością,
• tzw. rękojmia wiedzy publicznej - w razie niezgodnych ze stanem faktycznym informacji zawartych w księdze wieczystej, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze zakupił daną nieruchomość. A więc, gdy kupimy od kogoś nieruchomość, a był on wymieniony w księdze wieczystej jako jej właściciel, a później okaże się, że faktycznym właścicielem jest ktoś inny, to nie zmienia to naszego prawo do tej nieruchomości.

Jak wygląda księga wieczysta i z czego się składa?

W skład księgi wieczystej wchodzą cztery działy,a każdy dział zawiera co innego:

Dział pierwszy księgi wieczystej - tutaj opisana jest jest nieruchomość, jej rodzaj (dom, działka), jej położenie (adres), a także powierzchnia nieruchomości.

Dział drugi księgi wieczystej - tutaj znajdziemy informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy jest właścicielem i na jakiej podstawie jest jej właścicielem (umowa sprzedaży, spadek lub darowizna).

Dział trzeci księgi wieczystej - w tym dziale znajdują się wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. umożliwienie sąsiadowi przejścia przez działkę), a także ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością (może to być np. sądowy zakaz sprzedaży).

Dział czwarty księgi wieczystej -  dział zawierający wpisy hipotek, które obciążają nieruchomość (np. kredyty, które zaciągnął właściciel). Jest to bardzo ważny dział, gdy decydujesz się na zakup nieruchomości, sprawdź go koniecznie, bo potem może się okazać, że będziesz odpowiadał za długi, których nie zaciągnąłeś.

Kiedy zakładamy księgę wieczystą?

Robimy to, gdy:

• kupujemy mieszkanie na kredyt hipoteczny,
• kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera albo spółdzielni mieszkaniowej.

Uwaga! Jeżeli dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to trzeba będzie  ją założyć.

Zrobimy to składając wniosek w sądzie rejonowym, który jest właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Z wnioskiem należy złożyć także dokument, który potwierdzi nasze prawo własności.

Gdy nieruchomością jest grunt, to ponadto dołączamy:

• wypis z rejestru gruntów, który określa powierzchnię i przeznaczenie terenu,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wykaz o zmianach gruntowych.

Dokumenty te wydadzą nam w wydziale geodezji w starostwie powiatowym.
Następnie sąd sprawdzi autentyczność tych dokumentów i powiadomi nas o założeniu księgi wieczystej (podając jej numer) właściciela i urząd, który prowadzi rejestr gruntów.

Koszty wpisu do księgi wieczystej

Zależne one są od informacji, która ma się znaleźć w księdze wieczystej i tak zapłacimy:

• 200 zł - jeżeli wniosek dotyczy wpisu w księdze wieczystej własności lub użytkowania wieczystego,
• 200 zł - za wniosek o wpis hipoteki,
• 150 zł - jeżeli wniosek dotyczy wpisu własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku lub zniesienia współwłasności,
• 100 zł - kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi,
• 60 zł - wnioski m.in o : połączenie nieruchomości w jednej księdze już prowadzonej.

Uwaga! Należy pamiętać, że z księgi wieczystej możemy robić odpisy. Zapłacimy za to od 30 do 60 zł. Za każdą kserokopię dokumentu trzeba zapłacić 1 zł.

Coraz częściej papierową księgę wieczystą zastępuje elektroniczna.  W takim przypadku odpis możemy otrzymać w każdym wydziale ksiąg wieczystych na terenie kraju.

Na czym polega hipoteka?

Gdy bierzesz kredyt mieszkaniowy (lub na kupno domu), to bank, który udziela Ci pożyczki, chce mieć pewność, że oddasz dług i żąda zabezpieczenia na tej nieruchomości. Nazywa się to hipoteka.

Banki często wymagają od swoich klientów dwóch wpisów w księgach wieczystych.

Jest to:

• hipoteka zwykła, której celem jest zabezpieczenie kapitału
• hipoteka kaucyjna, której celem jest zabezpieczenie odsetek oraz kosztów kredytu.

Aby powstała hipoteka, należy dokonać odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej Twojej nieruchomości. Pozwoli to bankowi na żądanie tzw. zaspokojenia z tej nieruchomości. Bank zajmie obciążoną nieruchomość i ją sprzeda, aby odzyskać pieniądze, gdy nie spłacisz kredytu.

Jeżeli sprzedasz obciążoną nieruchomość innej osobie, to nic to nie da, bo nie narusza to praw banku-wierzyciela. Zażąda on spłaty długu od osoby, która kupi nieruchomość, nawet gdy ten nic nie będzie wiedział o hipotece.

Hipoteka wygaśnie z chwila spłaty długu, który zabezpiecza. Należy wtedy złożyć wniosek o wykreślenie jej z księgi wieczystej wraz z zaświadczenie z banku o spłacie kredytu.

Gdy hipoteka zostanie wykreślona bezpodstawnie (np. w wyniku pomyłki) wygaśnie ona z upływem 10 lat.

Rodzaje hipoteki:

• hipoteka zwykła (umowna) - gdy wysokość długu jest znana (np. dług wraz z odsetkami),
• hipoteka kaucyjna - gdy w chwili ustanawiania hipoteki, nie można określić wysokości długu (najczęściej ustanawiana dla wierzytelności walutowych), hipoteka ta ma oznaczoną maksymalną kwotę, do wysokości której bank może domagać się zaspokojenia,
• hipoteka przymusowa - ustanawia się ją jako zabezpieczenie wierzytelności, które są stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądowym oraz ugodą przed sądem,
• hipoteka łączna - ustanawia się ją dla kilku nieruchomości w ten sposób, że  wierzyciel wybiera sobie tę, z której będzie żądał zaspokojenia długu.

Książki, które warto przeczytać, gdy kupujesz mieszkanie 

Te książki warto przeczytać:

1. Jak znaleźć i kupić mieszkanie»
Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku małych nieruchomości i znaleźć sobie najlepsze mieszkanie. Poznaj mało znane sekrety pośredników nieruchomości.

2. Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej»
Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Sztuka odnajdywania okazji na rynku nieruchomości.