Zakup mieszkania od dewelopera - jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Na zwrócić uwagę? 

Zakup nowego mieszkania od dewelopera zawsze łączy się z pewnym ryzykiem, bo kupujący nigdy nie ma pewności, że budowa zostanie dokończona. 

Obecnie, tzw. ustawa deweloperska powoduje, że prawa kupujących są lepiej chronione. Poznaj więc jej najważniejsze postanowienia. 

Prospekt informacyjny od dewelopera

Osoba zainteresowana budową i zgłaszająca się do dewelopera, musi dostać od niego prospekt informacyjny, który jest zbiorem najważniejszych wiadomości o inwestycji, którą jest zainteresowana.

Oprócz danych inwestora (adres, REGON,NIP, dane teleadresowe) powinien zawierać następujące informacje:

• o dotychczasowych inwestycjach (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie itp.);
• o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera (powyżej 100 tys. zł);
• dotyczące gruntu (numer księgi wieczystej, obciążenie hipoteczne);
• z publicznie dostępnych dokumentów, które dotyczą przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych);
• dotyczące inwestycji (prawomocne pozwolenie na budowę, data rozpoczęcia i planowanego zakończenia prac, harmonogram inwestycji). 

Ponadto:

• sposób finansowania inwestycji z zaznaczeniem, w jakim stopniu będą wykorzystywane kapitał własny i kredyt bankowy oraz jaki jest rodzaj rachunku powierniczego;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokość odsetek oraz kar umownych (istotne jest to, że odsetki i kary na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe od kar i odsetek, które są zastrzeżone na rzecz nabywcy);
• dane, które dotyczą mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia). 

Uwaga! Obowiązkiem dewelopera jest poinformowanie kupującego o każdej zmianie. Jeśli nie da mu prospektu informacyjnego lub zawrze w nim nieprawdziwe informacje, to kupujący ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. 

Umowa z deweloperem u notariusza

Osoba kupująca mieszkanie, zawiera umowę z deweloperem i na jej podstawie zobowiązuje się on do ustanowienia i przeniesienia na kupującego po zakończeniu inwestycji prawa odrębnej własności lokalu (domu), a kupujący - to zapłacenia mu za to. 

W przepisach ściśle określono, co musi znaleźć się w tym dokumencie (m.in. informacje z prospektu), ale nie jest to jednak lista zamknięta.

Uwaga! Nowe postanowienie nie może być niekorzystne dla kupującego. 

Umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego (do niedawna nie było tego wymogu i zazwyczaj były to zwykłe umowy na piśmie). Akt notarialny daje kupującemu gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki ustalone w umowie nie ulegną zmianie. Te same zasady dotyczą obu stron umowy. 

W sytuacji, w której deweloper będzie się uchylał od przeniesienia własności, mając taki akt, kupujący może dochodzić swoich praw w sądzie. 

Uwaga! Umowa deweloperska to podstawa wpisu roszczenia w księdze wieczystej dla nieruchomości gruntowej, na której powstaje inwestycja. Jest to gwarancja tego, że deweloper nie sprzeda tego mieszkania innej osobie. Koszt opłaty sądowej to 150 zł. Koszty związane z wpisem ponoszą w równych częściach deweloper i kupujący. 

Wpłata pieniędzy na mieszkanie na rachunek powierniczy

Obecnie lepiej chronione są także pieniądze kupujących mieszkanie od dewelopera, bo wpłaty muszą trafić na rachunek powierniczy. 

To konto w banku, na którym gromadzone są środki wpłacane przez kupującego na poczet kosztu mieszkania. Deweloper nie może dowolnie korzystać z tych pieniędzy, bo bank czuwa nad tym, by były one przeznaczone na realizację projektu. 

Rodzaje rachunków powierniczych:

• otwarty, na który przekazywanie środków deweloperowi odbywa się stopniowo, w zależności od postępu budowy (podstawą jest tutaj zapis w dzienniku budowy, który musi być poświadczony przez inspektora wyznaczonego przez bank);
• zamknięty, gdzie bank przelewa całość kwoty na konto dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji;
• otwarty z ubezpieczycielem, tutaj ewentualne skutki upadłości ponosi firma ubezpieczeniowa;
• otwarty z gwarancją bankową, gwarantem wypłaty pieniędzy w razie problemów jest bank.

Uwaga! Deweloper może mieć w swojej ofercie mieszkania do sprzedaży, na które nie ma jeszcze pozwolenia (informacja o tym musi być zawarta w prospekcie). Nie może jednak zawrzeć umowy z klientem. 

Ustawa deweloperska określa kiedy kupujący może odstąpić od zawartej umowy. Ma on prawo to zrobić, gdy np. prace budowlane nie postępują zgodnie z harmonogramem lub deweloper podał w prospekcie nieprawdziwe dane. bardzo istotne jest to, ze wtedy kupujący nie ponosi żadnych finansowych konsekwencji.

Uwaga! Jeśli kupujący wycofuje się z umowy z innych względów, to musi wtedy ponieść koszty. 

Czy warto podpisać umowę przedwstępną z deweloperem?

Jeżeli masz zamiar kupić mieszkanie od dewelopera, to nie musisz obowiązkowo zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży. Ale sporządzenie takiej umowy ma swoje zalety, ponieważ strony określają w niej podstawowe elementy umowy sprzedaży (cena mieszkania, termin zawarcia umowy ostatecznej).

Dużą zaleta podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży jest to, że ułatwia to dochodzenie swoich racji, gdyby deweloper nie wywiązał się się z przyjętych ustaleń. Umowa przedwstępna powinna być szczególnie podpisana, gdy wpłacamy deweloperowi zadatek.

Powinna ona być sporządzona na piśmie, zwykle przygotowuje ją deweloper i nie ponosimy kosztów z tym związanych. 

Umowę przedwstępną  można także zawrzeć przed notariuszem ( akt notarialny). Płacimy wówczas tzw. taksę, a jej wysokość zależy od ceny lokalu. 

Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza jest korzystniejsza. Gdy deweloper będzie się później uchylał  od podpisania umowy sprzedaży, mamy prawo zmusić go do tego przed sądem.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art 389 i nast. 

Książki, które warto przeczytać, gdy kupujesz mieszkanie 

Te książki warto przeczytać:

1. Jak znaleźć i kupić mieszkanie»
Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku małych nieruchomości i znaleźć sobie najlepsze mieszkanie. Poznaj mało znane sekrety pośredników nieruchomości.

2. Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej»
Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Sztuka odnajdywania okazji na rynku nieruchomości.