Jaki podatek od wynajmowanego mieszkania?

Podatek od wynajmowanego mieszkania

Umowa najmu mieszkania jest popularną umową cywilnoprawną, która pozwala na użytkowanie mieszkania innej osoby przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

Strony tej umowy to: wynajmujący mieszkanie (najczęściej właściciel danego mieszkania) oraz najemca mieszkania (osoba, która użytkuje mieszkanie na podstawie umowy najmu mieszkania w zamian za czynsz).

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych trzeba pamiętać, że przychody z umowy najmu mieszkania mogą być opodatkowane na dwa sposoby:

• może to być zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjowanych, który jest płacony według ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) oraz
• podatek dochodowy, który płacony jest według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku zryczałtowanego podatku, rozlicza się go w PIT-28.

Najem mieszkania opodatkowany według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje dla przychodów z najmu dwa źródła przychodów. Jest to:

• pozarolnicza działalność gospodarcza ( art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f) dla przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, a także innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą oraz
• odrębne źródło przychodu (najem, dzierżawa - art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f) dla najmu i dzierżawy składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą. 

Jeżeli chodzi o najem mieszkania, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, źródłem przychodu będzie pozarolnicza działalność gospodarcza.

Dla przykładu:

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali mieszkaniowych. Dla opodatkowania dochodów z tej działalności właściwa będzie pozarolnicza działalność gospodarcza.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego, która opodatkowana jest na zasadach ogólnych. Poza tym niezależnie od tego wynajmuje swoje dwa prywatne mieszkania. Przychód z najmu mieszkań można opodatkować ryczałtem (trzeba będzie złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego) lub według u.p.d.o.f.

Uwaga! Gdy podatnik nie zarejestrował działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkaniowych, to źródłem przychodu będzie najem, a nie pozarolnicza działalność gospodarcza.

Przychody z umowy najmu mieszkania, które zaliczane są do samodzielnego źródła przychodu, jakim jest najem, należy wykazać w momencie ich otrzymania.

Jako koszty uzyskania przychodu zasadniczo uznaje się wszelkie wydatki, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, z wyłączeniami, które przewidziane są w art. 23 u.p.d.o.f.

Dochód podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i osoba, która wynajmuje mieszkanie osiągająca ten dochód ma obowiązek w trakcie roku odprowadzać zaliczki.

Uwaga! Warto w celu prawidłowego rozliczenia przychodów, kosztów oraz zaliczek na podatek zaprowadzić choćby uproszczoną ewidencję podatkową (przepisy nie przewidują takiej ewidencji wprost), ale pozwoli ona na prawidłowe rozliczenie podatku.

Dochód z najmu mieszkania, który opodatkowany jest według u.p.d.o.f jako odrębne źródło przychodu należy rozliczyć w zeznaniu PIT-36.

Opłaty za korzystanie z mieszkania jako przychód wynajmującego

Przychodem dla osoby, która wynajmuje mieszkanie nie są świadczenia, ponoszone przez najemcę, które są związane z użytkowaniem mieszkania.

Uwaga! Ważnym warunkiem jest tutaj to, by najemca mieszkania był zobowiązany umową najmu do ponoszenia takich świadczeń.

Dla przykładu:

Otrzymywany od najemcy zwrot należności tytułem opłat za zużyta wodę, energię elektryczną, gaz nie będzie stanowić przychodu, który podlega opodatkowaniu, ale warunkiem jest tutaj zobowiązanie najemcy w umowie do ponoszenia wydatków z eksploatacją najmowanego mieszkania. 

Podatek VAT od wynajmowanego mieszkania

Najem i jest to niezależne od tego, czy został opodatkowany w formie ryczałtu, czy też na zasadach ogólnych, to czynność, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zwolniony z tego podatku jest najem na cele mieszkalne (podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), natomiast na cele niemieszkalne już nie.

Uwaga! Warto wiedzieć, że na cele niemieszkalne może być wynajęty nie tylko lokal użytkowy, ale i lokal mieszkalny, jednak podatnik, który świadczy usługi najmu na te cele ma prawo skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT do kwoty 100 000 zł uzyskiwanych przychodów (art. 113 ust. 1 uptu). Jeżeli limit, który jest objęty zwolnienie z podatku VAT zostanie przekroczony, to trzeba będzie dokonać rejestracji we właściwym urzędzie skarbowym na formularzu VAT-R.

Podatnik, który dokonuje sprzedaży opodatkowanej ma obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży dla potrzeb podatku od towarów i usług ((art. 109 ust. 3 uptu). Czynny podatnik, który dokumentuje sprzedaż usług fakturami ma obowiązek wskazywać na nich właściwą stawkę podatku:

• stawkę podatku w wysokości 22% - jeżeli przedmiot sprzedaży to usługa najmu lokali na cele niemieszkalne;
• wpisując w miejsce stawki słowo „zwolniona” - jeżeli przedmiot sprzedaży to usługa najmu lokali na cele mieszkalne.

Gdy podatnik czynny chce dokonywać obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupach, to musi także zaprowadzić ewidencję zakupów VAT (art. 109 ust. 3 uptu).

Podatnik, który jest zwolniony z podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 uptu  ma obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży za dany dzień i nie może to być później niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym.

Gdy organ podatkowy stwierdzi, że podatniki nie prowadzi ewidencji lub prowadzi ją w sposób nierzetelny, a na podstawie dokumentacji nie będzie można ustalić wartości sprzedaży, to naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli podatkowej określi w drodze oszacowania wartość sprzedaży opodatkowanej oraz ustali od niej kwotę podatku należnego.

Gdy nie będzie można określić przedmiotu opodatkowania, kwota podatku zostanie ustalona przy zastosowaniu stawki 22 % (art. 109 ust. 2 uptu).

Czynny podatnik VAT, co do zasady ma obowiązek składania w urzędzie skarbowym deklaracji podatkowej za okresy miesięczne. Należy je składać w terminie  do 25 dnia miesiąca, który następuje po każdym kolejnym miesiącu (art. 99 ust. 1 uptu).

Można także skorzystać z kwartalnej formy rozliczeń. Mały podatnik, który wybrał metodę kasową, składa w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25 dnia miesiąca, który następuje po każdym kolejnym kwartale.

Podatnik ma obowiązek przechowywać ewidencję, która prowadzi dla celów rozliczania podatku, a także wszystkich dokumentów związanych z jego rozliczeniem do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego (tj. przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym był obowiązek dokonania rozliczenia).

Potrzebujesz pomocy prawnika?

Porady prawne przez internet skutecznie i na czas»