Jak uniknąć podatku od najmu mieszkania?

Podatek od najmu mieszkania

Wynajmując komuś mieszkanie możesz odliczyć koszty związane np. z remontem. Ale najlepszą metodą na wykazanie braku dochodu za najem jest zastosowanie tzw. przyspieszonej amortyzacji.

Coraz więcej osób legalnie wynajmuje mieszkania i to nie tylko z powodu groźby donosu do urzędu skarbowego od "życzliwych sąsiadów".  

Uwaga! Oficjalne rozliczenie jest wymagane tylko przy najmie okazjonalnym. A jest on bardzo korzystny, bo chroni właściciela mieszkania w sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz i nie chce się wyprowadzić.

Jak zmniejszyć podatek od najmu mieszkania, a nawet całkowicie go uniknąć?

Do wyboru masz dwa rodzaje rozliczeń z fiskusem. Możesz rozliczać się na zasadach ogólnych (tak jak np. z dochodów z pensji) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Uwaga! W tym pierwszym przypadku zapłacisz 18% (jeśli dochody nie przekraczają 85528 zł). Nie jest to mało, ale przy rozliczeniu masz prawo odliczyć od przychodu (czyli kwot uzyskanych od najemcy) wszystkie koszty, które poniesiesz w związku z wynajmem mieszkania.

Odpisy amortyzacyjne przy najmie mieszkania

Możesz też stosować odpisy amortyzacyjne - to właśnie najlepszy sposób, by nawet przez kilkanaście lat uniknąć płacenia podatku od najmu mieszkania.

Uwaga! W przypadku mieszkań w grę wchodzi tzw. przyspieszona amortyzacja, która jest możliwa w dwóch przypadkach:

gdy wynajmujesz mieszkanie, którego jesteś właścicielem co najmniej od 5 lat;
lub poniosłeś nakłady na ulepszenie mieszkania, dzięki którym jego wartość wzrosła o 30%.

W przypadku mieszkań minimalny okres indywidualnej amortyzacji to 10 lat. Przez ten czas możesz stosować 10% stawkę amortyzacji - czyli odliczać od przychodu 10% wartości mieszkania.

Dla przykładu: co miesiąc otrzymujesz np. 1500 zł z tytułu najmu mieszkania (18 tys. zł rocznie). Twoje mieszkanie jest warte 250 tys. zł, czyli możesz dzięki podwyższonej amortyzacji wykazać 25 tys. zł kosztów. Z prostego rachunku (25 tys. zł - 18 tys. zł) wynika, że nie tylko nie masz dochodów, ale wręcz stratę - 7 tys. zł.

Tak więc przez 10 lat nie zapłacisz żadnego podatku z tytułu najmu mieszkania. Tyle w opisywanym przypadku będzie trwała całkowita amortyzacja nieruchomości.  Ale to jeszcze nie wszystko, bo przez kolejne 5 lat możesz rozliczać straty.

Uwaga! Oczywiście masz prawo wybrać nieco niższą stawkę amortyzacji. Jeśli zdecydujesz się np. na 5% - możesz stosować takie odliczenia przez 20 lat.

Co można zaliczyć do kosztów przy najmie mieszkania?

Do kosztów możesz wliczyć np.:

• wydatki na remonty;
• wydatki na wyposażenie wynajmowanego mieszkania, np. meble czy sprzęt AGD - o ile jednostkowa cena zakupu nie przekroczy 3500 zł (rzeczy droższe rozliczasz amortyzując je);
• składki na ubezpieczenie nieruchomości;
• podatek od nieruchomości;
• odsetki od kredytu na zakup mieszkania;
• opłaty stałe ponoszone przez wynajmującego, jeżeli się do tego zobowiązał (np. za internet, tv.).