Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie?

Jeżeli chodzi o najem, to w Polsce jest on bardzo skomplikowany, regulują go przepisy, które trzeba szukać w wielu kodeksach.

Jak podpisać dobrą umowę najmu, by wynajmujący i najemca byli zadowoleni?

Jaki mamy rodzaje najmu?

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, to musi być ona zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Zwykłej umowy najmu nie trzeba zgłaszać do US. Pamiętaj! Od każdej z tych umów należy zapłacić podatek. Jeżeli chodzi o zwykłą umowę, to dochód z najmu należy dopisać do innych źródeł (np. wynagrodzenia za pracę) i rozliczyć na zasadach ogólnych raz w roku lub poinformować naczelnika US na piśmie, że będziemy rozliczać się co miesiąc ryczałtem.

Umowa o najmie tradycyjnym - tutaj potrzebny będzie wyrok eksmisyjny. 

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: umowa najmu

Sporządzając umowę najmu mieszkania należy wymienić wynajmującego i najemcę z nazwiska, podać ich adresy, numery dowodów osobistych, numer PESEL oraz NIP. Można też poprosić (jest to dobre posunięcie) najemcę o wylegitymowanie się służbową wizytówką lub identyfikatorem ze zdjęciem. Zyskuje się wtedy pewność, że osoba, której przekazuje się klucze od mieszkania, nie jest oszustem, który posługuje się skradzionym dowodem osobistym.

Osoba, która wynajmuje mieszkanie także powinna się wylegitymować, najlepszym dokumentem, który można okazać będzie dokument, który potwierdza to, że jest się właścicielem mieszkania, jego pełnomocnikiem lub ma się inne prawo do dysponowania lokalem (może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: opisujemy mieszkanie

Należy podać dokładny adres, metraż, wykaz pomieszczeń przynależnych (piwnica, strych, garaż, miejsce postojowe na parkingu przed blokiem lub w hali garażowej). Gdy wynajmowane mieszkanie jest umeblowane, to wymienia się elementy jego wyposażenia, a także określa się ich stan. Warto też wymienić wszystkie urządzenia RTV i AGD i podać ich wiek. Zapobiegnie to niepotrzebnym nieporozumieniom, gdy wygaśnie umowa najmu.

Uwaga! Przed wynajęciem mieszkania, fotografujemy je lub opisujemy. Leży to także w interesie najemcy.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: czynsz za mieszkanie

Umowa najmu powinna jasno określać, czy najemca będzie płacił tylko czynsz najmu, czy też będzie musiał pokryć rachunki za media, a także kiedy najpóźniej pieniądze powinny znaleźć się na koncie osoby wynajmującej mieszkanie (może to być np. do 10 każdego miesiąca).

Gdy strony umowy ustalą niski czynsz (nieodpowiadający wartościom rynkowym), to taki czynsz będzie musiał mieć swoje uzasadnienie. Może to być np. zły stan mieszkania, a lokator zgodził się go wyremontować na własny koszt. Gdy w umowie najmu znajdzie się zapis, że za symboliczny czynsz, lokator będzie czynił nakłady na mieszkanie, to nie powinno to stanowić problemu dla urzędu skarbowego.

Często zdarza się tak, że wynajmujący mieszkanie żąda od najemcy kaucji gwarancyjnej, która ma na celu zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń oraz szkód, które wyrządzi najemca w lokalu. Może to być kwota równa jedno, a czasami nawet sześciomiesięcznemu czynszowi najmu. Jeżeli najemca odda lokal w nienaruszonym stanie, to otrzyma kaucje z powrotem.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: remonty, ulepszenia mieszkania

Umowa najmu powinna także zawierać zapis o tym, że najemca może wprowadzać w lokalu ulepszenia tylko, gdy wynajmujący wyrazi na to zgodę na piśmie. Warto także wyjaśnić co się stanie z tymi ulepszeniami po wyprowadzeniu najemcy.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: kary umowne

Nie jest to standardem, ale dobrze żeby znalazły się w umowie najmu. Gdy najemca mimo upływu terminu najmu lub wypowiedzenia nie będzie chciał opuścić lokalu, to za każdy dzień zwłoki  powinien zapłacić karę, która wynajmujący może potrącić z kaucji.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie: okres najmu mieszkania

Gdy zawiera się umowę najmu okazjonalnego, to nie może ona być dłuższa niż 10 lat (z możliwością ponownego jej zawarcia). W przypadku najmu standardowego może być to umowa bezterminowa.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być przygotowana ściśle według wskazówek ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czyli:

• osoba wynajmująca musi być osoba fizyczną, dla której najem nie jest zarejestrowaną działalnością,
• umowę najmu należy sporządzić na piśmie,
• w ciągu 14 dni od podpisania, umowę najmu jej zawarcie należy zgłosić w urzędzie skarbowym,
• do umowy najmu należy dołączyć notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wydaniu lokalu, koszt takiego oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie minimalna pensja to 3600 zł),
• należy także podać adres innego lokalu oraz zgodę właściciela na to, ze przyjmie lokatora, gdy ten przestanie płacić czynsz najmu oraz będzie odmawiał dobrowolnego opuszczenia lokalu. Najemca musi także wyrazić zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji (art.777 kodeksu postępowania cywilnego).

W sytuacji, w której najemca nie będzie się stosował do ustaleń umowy najmu, osoba wynajmująca będzie miała prawo zwrócić się do sądu rejonowego, by nadal umowie klauzule natychmiastowej wykonalności.

Umowa najmu okazjonalnego ma tą zaletę, że wynajmujący będzie mógł łatwo pozbyć się najemcy, bez konieczności występowania do sądu o jego eksmisję. Potrzebna będzie tylko umowa z klauzulą i komornik przekwateruje najemcę pod wskazany adres. W przypadku, gdy ten adres będzie nieaktualny, to dokona eksmisji na bruk.

Jeżeli chodzi o wady, to najem okazjonalny musi być zgłoszony do urzędu skarbowego, trzeba płacić podatki oraz inne opłaty (np. notarialne poświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, chyba że strony umówi się inaczej) i zgromadzić stos dokumentów.

To powoduje, że nadal zwykły najem jest bardziej popularny, ale nie daje on możliwości tak szybkiego pozbycia się niesolidnego lokatora.

Ale i na to jest sposób :)

Osoba wynajmująca zgodnie z prawem może na rzeczach ruchomym najemcy, który zalega z czynszem, dokonać zastawu (art. 670 K.c).

Na podstawie tego przepisu wynajmujący pośrednio jest upoważniony do wejścia do lokalu, wymiany zamków i zamknięcia drzwi. Następnie może poinformować najemcę, ze wszystko co znajduje się w lokalu, jest zastawione do czasu zapłaty zaległości czynszowych.

Uwaga! Aby zabezpieczyć się przed oskarżeniami najemcy np. o kradzież pieniędzy lub wartościowych przedmiotów, najlepiej dokonać protokolarnego otwarcia lokalu, nagrać video, zrobić protokół spisania wszystkich rzeczy, oplombowania i zamknięcia na nowe zamki. Trzeba będzie także o planowanym wejściu do mieszkania powiadomić policję.