Jak uzyskać dobry kredyt na budowę domu?

Kredyt na budowę domu. Co jest potrzebne by go uzyskać?

Podstawowym elementem do tego, byś mógł w ogóle zbudować dom, a także otrzymać kredyt na jego budowę jest działka budowlana. Oczywiście możesz posiadać kredyt hipoteczny na zakup działki i działkę kupić za pomocą banku, ale skomplikuje Ci to potem wzięcie kredytu hipotecznego na budowę domu.

Uwaga! Musiałbyś wziąć kredyt na budowę domu w banku, w którym posiadasz kredyt na zakup działki lub kredyt, który przeznaczyłeś na zakup działki przenieść do nowego banku (do tego, w którym wnioskowałeś o kredyt na budowę domu).   

Powoduje to komplikacje przy wnioskowaniu o hipoteczny kredyt na budowę domu, jednak musisz o tym pamiętać, bo bardzo dużo działek kupowanych jest za pomocą kredytu.

Dokumenty potrzebne przy staraniu się o kredyt na budowę domu

Jeżeli jesteś już posiadaczem działku budowlanej i możesz przystąpić do budowy domu, to będziesz potrzebował określonych dokumentów. Jest ich więcej niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Będziesz potrzebował:

• pozwolenie na budowę domu;
• projekt techniczny swojego domu (bank dokładnie się temu przyjrzy, by dokonać dokładnej wyceny wartości takiej nieruchomości);
• dokumenty, które świadczą o tym, że jest to działka budowlana (nie tylko odpis z księgi wieczystej, ale także wypis i wyrys z rejestru gruntów);
• bardzo dokładny harmonogram i kosztorys budowy domu. 

Uwaga! To bardzo ważne dokumenty, na których podstawie bank dokona nie tylko wyceny nieruchomości, ale będzie też rozliczał wykorzystanie transz.

Wybór kredytu hipotecznego na budowę domu

Gdy masz już przygotowany ten zestaw dokumentów, to teraz pora na wybór dobrego kredytu hipotecznego (w odpowiednim banku).

Uwaga! Wybór nie jest prosty (jak przy tradycyjnym kredycie hipotecznym), bo oprócz standardowych dylematów musisz się też dobrze zastanowić na tym, który bank jest najlepszy pod względem rozliczania transz. A jest to bardzo ważny element przy kredycie na budowę domu, bo w niektórych bankach transze rozliczane są za pomocą faktur, a w innych za pomocą zdjęć z budowy, a jeszcze w innych za pomocą inspekcji pracownika.

Dla kredytobiorcy najlepszym sposobem są zdjęcia, bo jest on najprostszy i zarazem najmniej kosztowny.  Najlepiej też pomagają przy budowie domy system gospodarczym.

Uwaga! Nie bierz pod uwagę dostarczania faktur. Powód jest bardzo prosty. Nie wszystkie elementy budowy (praca, zakup materiałów) są fakturowane.

Inspekcja pracownika banku też jest dobra. Oczywiście wtedy, gdy wykorzystujesz transze zgodnie z przeznaczeniem. Ale musisz się tutaj liczyć z dodatkowymi kosztami (100-200 zł). Bank za fatygę pracownika pobierze od Ciebie dodatkową opłatę.

Wszystko to jest podstawą i ważną kwestią, gdy szukasz dobrego kredytu na budowę domu.

Co sprawdzić przy kupnie działki budowlanej?

Na kupno działki budowlanej najlepiej zdecyduj się późną jesienią lub bardzo wczesną wiosną, bo najłatwiej wówczas ocenić czy działka nie jest podmokła a bezlistne drzewa lub krzewy nie przesłaniają je mankamentów.

Uwaga! Najważniejsze kryteria jakie zazwyczaj są brane pod uwagę przy kupnie działki budowlanej, to jej lokalizacja i wielkość. To dwa główne parametry, które mają wpływ też na jej cenę. Pośrednio na cenę mkw. ziemi ma wpływ także kształt działki. Szukaj takiej, która ma ok. 22 m szerokości, bo będziesz miał wówczas największy wybór projektów domów.

Musisz też pamiętać o ograniczeniach budowlanych - ściany bez otworów mogą być stawiane 3 m od granicy działki a te, które mają okna i/lub drzwi - w odległości 4 m. Przy działkach wąskich odległość ściany od granicy z sąsiednią nieruchomością gruntową może wynosić 1,5 m.

Uwaga! Duże znaczenie ma rodzaj gleby, bo od tego zależy m.in. sposób posadowienia budynku.

Działki przekształcane na budowlane

Przy działkach, które mają dopiero zostać przekształcone na budowlane, ważna jest także klasa gleby (jeśli będziesz kupował grunt powyżej trzeciej klasy, może być problem z jego odrolnieniem).

Uwaga! Klasę gruntów sprawdzisz w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości). W wydziale geodezji sprawdź jaki rodzaj gruntu występuje na działce i jaki jest poziom wód gruntowych. Możesz zlecić też geologowi badanie gruntu - zazwyczaj kosztuje ono kilkaset złotych.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Musisz go koniecznie sprawdzić w urzędzie gminy. Dowiesz się z niego, jakie jest przeznaczenie tego terenu, czyli co dokładnie można na nim budować. Są tam też informacje o tym, kto jest właścicielem drogi, która prowadzi do działki.

Uwaga! Zobacz też, co MPZP mówi o terenach sąsiednich - m.in. o planowanych inwestycjach drogowych - byś w przyszłości nie był zaskoczony np. budową drogi szybkiego ruchu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jeżeli w Twojej gminie nie ma MPZP, musisz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dowiesz się z niej np. jak budynek powinien być usytuowany na działce, ile może mieć kondygnacji, jaki powinien być dach i kat jego nachylenia czy kolor elewacji.

Stany prawny nieruchomości

Musisz go sprawdzić. Zazwyczaj sprzedający działkę przedstawia odpis księgi wieczystej, która jest dla niej założona. Możesz także ją sprawdzić sam - za darmo przez internet. Wystarczy wejść do Centralnej Bazy Danych Ksiąg oraz podać numer księgi.

Sprawdź strony świata, media i dojazd

Idealna działka budowlana to taka, która ma wjazd od północy i pozwala na wybudowanie salonu i tarasu od południa a sypialni od wschodu.

Uwaga! Jeśli działka nie jest uzbrojona, nie wystarczy spojrzeć, czy obok przebiega linia elektryczna, musisz sprawdzić u dostawcy energii, czy istnieje możliwość jej przyłączenia. Ta sama zasada dotyczy innych mediów, np. gazu czy wody.

Sprawdź drogę dojazdową, czy jest utwardzona, czy żwirowa. Bardzo ważne jest to, czy jest ona odśnieżana zimą.

Uwaga! Najlepiej by działka posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, której właścicielem jest gmina. Przy drogach powiatowych i wojewódzkich trudniej bowiem uzyskać pozwolenie na bezpośredni wyjazd na drogę.

Jeśli działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, trzeba uzyskać służebność dojazdu przez sąsiedni grunt (czasami jest to trudne i wymaga sprawy sądowej).

Porównywarka kredytów hipotecznych